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¿Qué son los gastos de cierre?

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Jasmin L. Meneses

Date Published: 2021-09-21

Los gastos de cierre son los costos de tramitación del crédito hipotecario, los cuales pagamos al prestamista en el momento de asistir a la reunión del cierre de la compra de una casa, son gastos adicionales al pago de la inicial o downpayment. Los prestamistas cobran estos costos por preparar y administrar el préstamo, la cantidad en la debemos incurrir dependen del tipo de préstamo al que estamos aplicando y del lugar de residencia.

Normalmente oscilan entre el 3 % y el 6 % del precio de la casa aproximadamente. No obstante, debemos siempre consultar con el lender acerca de la tarifa que se aplicara al crédito que estamos solicitando. Para tener una idea, hagamos el siguiente ejercicio, por ejemplo, si obtenemos una hipoteca por $300,000, los costos de cierre pueden ser entre $9,000 y $18,000 aproximadamente, según la tasa que cobre el prestamista por el tipo de crédito otorgado.

Es muy frecuente que el comprador y vendedor decidan distribuirse estos gastos. Sin embargo, esto depende del alcance de la negociación entre ambas partes y casi siempre la mayor parte del pago la asumirá el comprador de la casa.

¿Qué incluyen los costos de cierre?

1. Cargos iniciales del préstamo. Estos incluyen cargos por procesamiento y evaluación de la solicitud de préstamo. La evaluación de la solicitud de préstamo es parte del proceso de aprobación, es el proceso en el cual el prestamista verifica si podemos pagar el préstamo en función de una variedad de factores, como el historial de crédito, estabilidad laboral, etc. Estos cargos varían y le corresponden al prestamista.

2. Cargos por tasación (appraisal) e inspección. La tasación y la inspección se utilizan para ayudar a confirmar el valor la vivienda.

3. Seguro de título de propiedad. Las pólizas para el comprador y el prestamista se calculan en base al precio de compra.

4. Seguro para propietarios de vivienda. 

5. Seguro hipotecario privado (PMI). Si el pago de la inicial es menos del 20% necesitaremos pagar un Seguro Hipotecario Privado (PMI), el cual protege al prestamista contra las pérdidas por falta de pago del comprador.

6. Puntos hipotecarios. También conocidos como puntos de descuento, los puntos hipotecarios se pagan directamente al prestamista al momento del cierre a cambio de una tasa de interés más baja sobre su hipoteca.

7. Impuesto sobre la propiedad. Los impuestos varían por ubicación. Es importante tener en cuenta que después de que se cierra el préstamo.

8. Cargo por cierre o depósito en garantía

9. Honorarios de abogados. Algunos estados piden tener un abogado. 

10. Otros cargos. También pueden incluirse varios cargos pequeños al momento del cierre, desde el costo de un cheque de crédito hasta el costo por registrar la compra con las autoridades locales.

Para determinar cuánto serán nuestros costos de cierre, después de haber presentado la solicitud de hipoteca, el prestamista nos dará un Cálculo de Préstamo o Estimado (Loan Estimate - LE), el cual contiene el detalle de todas las condiciones del crédito que recibiremos, incluyendo los gastos en los que deberemos incurrir. Asimismo, antes de hacer el cierre del préstamo, recibiremos una Divulgación de Cierre final con la lista de los costos definitivos. Es importante verificar que entre estos dos documentos exista correspondencia y en el caso contra solicitar al lender una explicación de que es lo que estamos pagando extra, de ser el caso. 

Tres consejos para reducir los costos de cierre.

Los costos de cierre no están preestablecidos, por lo tanto, podemos establecer algunas estrategias para reducir y negociar la cantidad de dinero a pagar bajo este concepto, tales como:

1. Comparar prestamistas

Como comprador, podemos elegir con qué compañía hipotecaria queremos trabajar. Es importante tomamos el tiempo necesario para hacer esta evaluación. Una buena consideración para hacer esta elección será evaluar a aquel prestamista que ofrezca tarifas bajas y tasas de interés competitivas.

2. Verificar si hay cargos repetidos

Cuando recibamos la Declaración de cierre debemos leerla en detalle. Revisar cada línea y preguntarle al prestamista qué financia cada punto y verificar la existencia de cargos administrativos repetidos. Es recomendable consultar al prestamista ante cualquier gasto no mencionado en él LE o que no esté especificado correctamente en la declaración de cierre. 

3. Pedirle al vendedor que contribuya.

Especialmente cuando estamos en un mercado favorable para el comprador, el vendedor podría estar dispuesto a ayudar a pagar los costos de cierre. Esta es una situación en la que todos salen ganando. Pagamos menos en el cierre y el vendedor vende la casa más rápido. Para ellos es importante asegurarnos qué cantidad puede pagar el vendedor según el tipo de préstamo y solicitar una concesión.

Es muy importante tener claro desde el comienzo los costos de nuestra hipoteca, consultar ofertas con los prestamistas e incluso negociarlos. No obstante, debemos tenerlos estimados en nuestro presupuesto al momento de decidir compra una casa. 

Fuentes:

https://www.rocketmortgage.com

https://bettermoneyhabits.bankofamerica.com

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